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不動産鑑定士(ふどうさんかんていし)は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家である。不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。

不動産鑑定士の主な業務

公的機関からの依頼として、地価公示法に基づく標準地の鑑定評価、国土利用計画法施行令に基づく基準地の鑑定評価、相続税課税のための路線価の評価や、固定資産評価員業務等がある。更に、土地収用法その他の法律により公共用地を取得する際の鑑定評価や、競売事務における評価、国有財産の評価も不動産鑑定士の重要な職務である。

一方、民間からの依頼としては、売買の参考としての鑑定評価、株式会社へ不動産を現物出資する際の鑑定評価、減損会計における評価、抵当権設定のための鑑定評価、抵当証券発行のための鑑定評価、不動産の証券化に係る鑑定評価、会社合併時における資産評価、地代や家賃の更新・改定時の係争における評価、相続発生時における資産価値の評価などがある。

なお、不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。

鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型

不動産の鑑定評価とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。

不動産の鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型は、更地、建付地、私道付宅地、無道路地、高圧線下地、高架下地、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物及びその敷地、借地権付建物、既存不適格建築物、所有権、借地権(地上権、賃借権)、底地、借家権、地下街の所有権、区分地上権、抵当権、地役権、駐車場専用使用権、屋上専用使用権、空中権、鉱業権、温泉権、分湯権、漁業権、入会権、地先権、使用貸借権、工場財団、鉄道財団、ゴルフ場、スキー場、道路占有権、堤外地、公有水面、旧畦畔、里道、永小作権、墓地、土壌汚染のおそれがある土地、文化財の指定を受けた建造物、地代、家賃、継続賃料、セールス・アンド・リースバック取引の賃料評価など多岐に亘る。

不動産鑑定業

不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことを言い、不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。

不動産鑑定業を営もうとする者は、二以上の都道府県に事務所を設ける者は国土交通省に、一都道府県内にのみに事務所を設ける者は都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であると従たる事務所であるとに関わらず、専任の不動産鑑定士を一名以上置かなければならない。

不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所のみならず、信託銀行デベロッパーも不動産鑑定業者の登録を受けている。

不動産鑑定士試験

不動産鑑定士は国家資格であり、不動産鑑定士となるためには国土交通省土地鑑定委員会が実施する国家試験に合格しなければならない。その難易度は司法試験公認会計士試験と並んで非常に高く、これらの国家試験を総称して三大国家試験と呼ばれる。

旧試験は3次試験まであった。1次試験に合格することで2次試験受験資格が得られるが、大卒者等は免除された。また司法試験公認会計士試験の一次試験合格者も免除された。2次試験に合格すると2年以上の実務経験を経て不動産鑑定士補となる資格を得る。3次試験は、2年以上の実務経験と実務補修修了者に受験資格が与えられた。2006年度からは新制度となり、一回の試験で選抜される。

  • 短答式試験は5月中旬の日曜日に北海道、宮城県、東京都、新潟県、愛知県、大阪府、広島県、香川県、福岡県、沖縄県で行われ、不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論について、各120分、各40問出題される。
  • 不動産に関する行政法規の試験範囲は、土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替えの円滑化等に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、所得税法、法人税法、租税特別措置法、地方税法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、新住宅市街地開発法、宅地建物取引業法、公有地の拡大の推進に関する法律、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法であり、不動産に関する法律の総合的な力が要求される。
  • 不動産の鑑定評価に関する理論の試験範囲は、不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項であり、これは、不動産鑑定士の行為基準である。
  • 論文式試験は8月の第1日曜日を含む土・日・月曜日の連続する3日間に東京都、大阪府、福岡県で行われる。論文式試験は民法、会計学、経済学、不動産の鑑定評価に関する理論、不動産の鑑定評価に関する理論(演習科目)からの出題となる。民法、会計学、経済学は、各120分、各大問2題が出題され、不動産の鑑定評価に関する理論は240分、大問4問が題される。不動産の鑑定評価に関する理論(演習科目)は2006年度から新たに加わった試験で、120分で実施される。論文試験は、合計12時間もかけて行われる非常に厳しい試験である。
  • 短答式試験に合格し、論文式試験に不合格となった者は、2年間短答式試験が免除される。

論文試験合格後、実務修習を修了し、修了考査に合格すると不動産鑑定士となる資格を有する。なお、不動産の鑑定評価に関する法律の改正により、不動産鑑定士補の資格は廃止された。



なぜ不動産鑑定士の資格を取ろうと思ったのか、その動機と理由。合格のための1日・1週間・1カ月・1年間の時間割・スケジュールの立て方。仕事と受験勉強の両立の仕方・勉強時間の作り方とその工夫の仕方。民法・行政法規・経済学・会計学・鑑定理論の科目別勉強法。年齢的なハンディをどのように克服したか ―などこれから受験する人へのアドバイス。

人は土地・建物など、不動産とよばれるものから離れて生きてはいけない。まさに不動産は、そこで暮らし、子供を育て、憩い、生産し、働く場所として、人間が生きていく上での基盤であると言えるだろう。その不動産の価格を、必要に応じ、適正に評価するのが、不動産鑑定士。不動産の売買、賃貸借などの取引の仲介をするのが、宅地建物取引主任者。本書では、そんな不動産のプロフェッショナルたちの世界を紹介する。

本書は、不動産鑑定士試験が、着実に勉強すれば取得可能だということを証明しています。また、不動産鑑定士の仕事の具体的な内容から、合格のための学習方法・テクニック、資格取得後の進路まであらゆる事項を網羅しており、不動産鑑定士をめざす方にとって最高のガイドブックです。

不動産鑑定士試験の鑑定理論の学習は『不動産鑑定評価基準』の理解と暗記が基本です。本書は、効率のよい基準の暗記とより高深度の基準の理解に役立つよう作成されました。基準の理解を深めることで、短答式試験、論文式試験、演習の答案を解く力をもつけることができます。

不動産鑑定士試験の主要専門科目である「不動産の鑑定評価に関する理論」は、初学者にとっては取っつきにくい科目であるといわれています。 しかし、この科目はいうまでもなく試験における最重要科目であり、平成18年度から導入が予定されている新試験制度においては、現行の論文式のみならず短答式の科目ともされています。そのため、さらにこの科目の重要性は増しているといえます。 このような中、本書は新試験制度における短答式試験を視野に入れつつ、鑑定理論についての全般的な基礎知識を初学者にもわかりやすく解説・図解する目的で書かれたものです。

不動産鑑定士試験の主要専門科目である「不動産の鑑定評価に関する理論」は、体系的な理解が難しい科目であるといわれています。 本書は新試験制度における短答式試験を視野に入れつつ、鑑定理論についての全般的な基礎知識を初学者にもわかりやすく解説・図解する目的で書かれたものです。

もはや、基準の言葉で不動産鑑定士試験を突破できた古き良き時代は去りました。この要説を読むことにより、不動産鑑定評価基準の理解をより深めることができるでしょう。分かりやすい言葉で書かれているので、読みやすいと思います。

最近、東京23区での地価が反転し、金融機関の不動産融資に対して当局が警戒信号を発し始めた。マスコミ的にはミニバブルの様相を呈しているとの見方もあるが、本書を読めば、かつてのバブルと現在の状況が全く異なることがよく分かるだろう。 テクニカルタームには必ず脚注で説明を付けながら、不動産投資ファンドの仕組み、リスクとリターン、リスク管理等々、不動産に投資するということがどういうことか、分かりやすく説明されている。 『老子』第11章を引きながらの「ビークル」(器)談義など、各章末に掲載されているコラムもなかなか味わい深い。

これから不動産投資を始める人にお勧めの一冊です。 不動産投資を行うにあたっての基本的なところを初心者の人でも 理解できるように非常に分かりやすく書かれています。 裏技的なところが記述されていないところも良いと思います。 タイトル通りの内容です。
ここまで内情を暴露したことに感謝します。今年中に戸建を購入するつもりで今実際に仲介会社を通して物件の紹介をもらっていますが、こんな裏があったとは・・・。 不動産購入を考えている方には、是非とも読んで欲しいです。 まだまだ、知りたいことが沢山あるので、この続編も出版して欲しいくらいです。

最近、不動産投資を題材にした本は多く見られる。良心的な本もあるが、中には自らの商売に引き込もうと意図し、投資家の利益を軽んじている本も多い。 その中で本書は業界の真っ只中にいるプロが書いたものではあるが、業界の利益を意図して書かれた本ではない。著者の不動産投資に対するスタンスは冷静、公平である。また実務に身をおく著者だから書ける生々しい実例はまさに不動産投資の今を知る貴重な内容だ。
不動産投資の知識・技能が網羅されている本。読み物としてもいいけど、困ったときや分からないことがあるときに開いてみる…。そんな感じの本です。
近年は不動産の証券化という言葉が一般的となり、不動産投資物件でなくても「デューデリジェンス」や「ノンリコースローン」などが採用されるケースも多くなっています。この本はそれらのカタカナ言葉の意味と簡単な例によって非常に分かり易く書かれています。不動産投信の初心者や新入社員向けの参考書としては絶対にお勧めの一冊です。
これから不動産業を始めたいと思っているが業界のことが全然わからない人の他、普通では関わることの少ない不動産屋さんの仕組みや裏事情を知りたいという好奇心も充分に満たすことができる優れた内容です。 わかりやすくて具体的。ノウハウ系の本に充分な要件を満たしていました。
12人の様々な立場にある「普通の方達」が投資物件の購入へと踏み切っていく事例が記されている。購入へ踏み切る「目的」は人それぞれの中、著者でもある猪俣氏が色々な「手段」を伝授している。それらの「手段」を知ることが出来るのはもちろんだが、この本の中で著者が一番伝えたかったのは、「投資物件に対する考え方」のような気がする。色々な関連書籍では、偏った「物件を選定する基準」が紹介されているが、著者のような視点に立つことが出来なければ、不動産投資を成功させることは難しいのではないかと思う。
前作を読んだ方には、内容が重複する箇所も多いですが、 それとは別に、読者やセミナー参加者からの 「こんな物件を見つけたが、どうだろうか」といった 具体的な事例をいくつも取り上げ、アドバイスをしているのが、 とても具体的で参考になります。 特に注目したいのは、中古物件の減価償却費の算定方法について、 非常に詳しく解説されていることです。この手の本では ここまで細かく解説しているものを見たことがありません。 これから不動産投資をはじめようと思っている人、 すでに勉強をしはじめている人には、オススメの一冊です。






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